Incorporação Imobiliária

Incorporação imobiliária segundo a Lei

A incorporação imobiliária é definida no art. 28, parágrafo único da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e diz:

“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.” Ou seja, procura unir pessoas e fundos para a construção de edificações imobiliárias (e não somente prédios), divididas em unidades imobiliárias individualizadas e discriminadas, que se destinam à venda durante a própria construção.

O objetivo da incorporação imobiliária

A incorporação imobiliária dá segurança aos futuros proprietários do empreendimento que será construído em relação às condições técnicas e idoneidade do incorporador, legalidade do projeto, características do imóvel e até sobre regras de convivência do condomínio, pois junto com a incorporação é preciso registrar a futura convenção de condomínio.

Explicando brevemente, a convenção de condomínio é o documento que disciplina o rateio das contribuições a serem pagas pelos moradores e como será administrado o condomínio. Além disso, define todos os pontos das assembleias gerais, a pena (advertência e/ou multa) a ser aplicada ao condômino infrator e também o “regimento interno” do condomínio, ou seja, as regras de utilização das áreas comuns.

Incorporador imobiliário

Incorporador imobiliário é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, no curso da obra, ou até mesmo antes, ainda na fase de lançamento mercadológico do empreendimento, aliena frações ideais do terreno vinculadas a unidades a serem construídas.

Em linhas gerais, é o empreendedor que capta recursos dos promissários ou cessionários compradores mediante promessa de alienação e os aplica na construção de unidades imobiliárias que serão entregues no futuro.

A partir do momento que o incorporador registra o memorial de incorporação ou começa a alienar ou a prometer à venda unidades autônomas a serem construídas e entregues no futuro, torna público o regime sob o qual a obra será edificada.

Incorporadora de imóveis

A incorporadora é a empresa empreendedora que articula o negócio imobiliário e formaliza o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente. Para isso, a incorporadora precisa registrar:

. Minuta de convenção de condomínio;

. Memorial de Incorporação com descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos;

. Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. A partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.

A incorporadora identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei) e formata o produto a ser desenvolvido. É a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário e fica sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.

Memorial de incorporação

O memorial de incorporação deve ser elaborado antes mesmo do lançamento das obras e registrado em cartório de imóveis antes da comercialização das unidades. Tem o objetivo de evitar fraudes e dar garantias ao comprador, afinal, quando o consumidor compra um imóvel que não começou a ser construído, adianta boa parte do capital para fechar o negócio, sem garantia de que a obra será concluída.

Dessa maneira, o memorial é composto de 15 documentos. Se todos estiverem de acordo com o requisitado pelo cartório, o órgão tem o prazo de 30 dias para registrar o memorial de incorporação, que pode ser modificado a qualquer tempo.

Um dos documentos mais importantes do dossiê é o memorial descritivo, que detalha tudo que será utilizado na obra. O memorial é público e fica disponível para consulta no cartório. Para facilitar, a lei obriga que toda publicidade referente ao empreendimento contenha o número do registro do memorial de incorporação e o cartório onde foi registrado.

A partir do registro do memorial de incorporação, os compradores dos imóveis podem levar para registro no cartório de imóveis seus contratos de promessa de compra e venda, ou de compra e venda definitiva.

Como fazer uma incorporação imobiliária

Antes da comercialização das futuras unidades autônomas a incorporação imobiliária deve ser levada a registro, sob pena de incidência de multa legal e perdas e danos.

Dessa forma, o incorporador encaminhará os documentos da incorporação ao Cartório de Registro de Imóveis. O Oficial do Registro deverá examinar o requerimento juntamente com a documentação, a fim de conferir se estão completos e se preenchem os requisitos legais para o registro – na ausência de algum pressuposto legal, a competente complementação deverá ser solicitada ao incorporador, no prazo de 15 dias a contar do ingresso do requerimento no cartório. Caso o incorporador discorde da necessidade da exigência indicada pelo registrador, poderá suscitar dúvida ao juiz corregedor competente.

Após cumprir as exigências legais pelo incorporador, o registrador terá o prazo de 15 dias para fornecer a certidão do registro da incorporação.

Documentos para registro de Incorporação Imobiliária

• Requerimento assinado pelo incorporador, com firma reconhecida, solicitando o registro da incorporação.

• Título de Propriedade do Terreno (escritura ou documento equivalente)

• Certidões negativas (Referentes ao Proprietário e ao Incorporador) Federais (Certidão Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil; da Justiça do Trabalho; da Justiça Federal – cível e criminal e juizado especial); Estaduais (da Fazenda Estadual; da Justiça Comum Estadual – cível e criminal e juizado especial); Municipais (Certidão Negativa de Tributos Municipais); CND do INSS (do titular de direitos sobre o terreno e do incorporador, sempre que forem responsáveis pela arrecadação das respectivas contribuições – pessoa jurídica ou equiparada) e Tabelionato de Protesto de Títulos (Negativa de Protesto de Títulos abrangendo 5 anos).

• Certidões do imóvel: Certidão Negativa de Tributos Municipais e Certidão Negativa de Ônus e Ações do Registro de Imóveis;

• Histórico vintenário dos títulos de propriedade do imóvel abrangendo os últimos vinte anos, acompanhado de certidões integrais dos respectivos registros.  • Projeto Arquitetônico de Construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes, em via original ou cópia autenticada.

• Quadros da NBR 12.721/2006: Folha preliminar e Quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII da ABNT – NBR 12.721/2006 e assinado pelo profissional responsável e pelo proprietário (com firmas reconhecidas) e  apresentação da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros.

• Alvará de construção original ou cópia autenticada.  • Discriminações das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão.

• Atestado de idoneidade financeira fornecido por estabelecimento de crédito que opere no país há mais de cinco anos, dizendo que o incorporador possui idoneidade.

• Contrato-padrão (facultativo) que ficará arquivado na Serventia Registral, conforme determina o artigo 67, §§ 3º e 4º, da Lei 4.591/64.

• Declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos, salvo se as plantas constarem expressamente do projeto aprovado.

• Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o artigo 39, II, da Lei de Condomínio e Incorporação

• Certidão de Instrumento Público de Mandato quando o incorporador não for o proprietário. Ocorre quando o proprietário outorga ao construtor/incorporador poderes para a alienação de frações ideais do terreno

• Declaração expressa em que defina se o empreendimento está ou não sujeito à prazo de carência – 180 dias