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NBR 12721
Tudo o que você precisa saber
A NBR 12721 atende as exigências determinadas à ABNT pela Lei Federal 4.591/64. Essa Lei, denominada Lei dos Condomínios e das Incorporações, impõe condições consubstanciadas, especialmente nos artigos 28, 31, 32, 39, 48, 51, 53, 54, 55, 59, 60, 65 e 66, que definem as responsabilidades dos participantes das incorporações e as condições técnicas e econômicas em que estas se realizam. Ao registrar uma Incorporação Imobiliária ou Instituição e Especificação de Condomínio, é obrigatória a apresentação de todos os quadros da NBR.
A norma foi publicada no dia 28 de agosto de 2006 e é resultado de um processo de revisão da norma anterior, a NBR 12721:1999, que foi estudada e discutida na Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e suas entidades filiadas durante mais de seis anos. Define:
“Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios de edifícios”.
Ou seja, é aplicada para condomínios e, em linhas gerais, estabelece os critérios para descrição das unidades a serem vendidas separadamente, avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e outras disposições correlatas.
A caracterização da unidade autônoma é feita pelo Registro de Imóveis do projeto aprovado pelas autoridades, da discriminação das áreas de construção e do memorial descritivo das especificações. O mecanismo comparativo se inicia no lançamento da incorporação, já que a lei pede uma avaliação do custo global da obra, que deve identificar o custo perfunctoriamente avaliado da edificação, incluídas também todas as despesas relativas às obras complementares e as necessárias à colocação do empreendimento em condições de uso.
Porém, como não existe um projeto construtivo completo nesse momento do processo, a avaliação é feita por meio de um procedimento matemático simplificado e a partir dos “custos unitários básicos”, conhecido como CUB, fornecidos pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil. Em consequência, e somente para os efeitos de cálculo desses “custos unitários básicos”, cabe a consideração de um número reduzido de projetos-padrão.
Os quadros apresentados na NBR 12721 devem ser preenchidos após a aprovação do projeto pela prefeitura, de acordo com o que se pretende para o empreendimento. Em seguida, é feita a incorporação no cartório e, a partir daí, o empreendimento pode ser vendido.
Quando a obra estiver pronta, com o habite-se e todos os documentos que o legalizam na prefeitura e demais órgãos, é feita a averbação e instituição do empreendimento, que consiste em confirmar o que foi registrado na incorporação ou corrigir o que tiver sido alterado e definir a área de direito de cada proprietário.
Objetivos da NBR 12721
A NBR 12721 fixa o procedimento pelo qual são calculadas as áreas globais dos edifícios e as áreas das unidades autônomas que as compõem (como disposto na letra “e” do art. 32 da Lei 4.591). As áreas das edificações e das unidades autônomas que as compõem ou de qualquer de suas dependências são indicadas em metros quadrados, obedecendo sua medição ou avaliação conforme esta norma.
A norma também estabelece parâmetros para definição do empreendimento e de seu custo e oferecimento de garantias aos clientes que vão adquirir um produto que ainda não está pronto, implanta regras que conduzam à definição inconfundível do objeto de transação (unidade autônoma) e da edificação que a contém e define um mecanismo de comparação entre os preços de transação e os valores de custo da construção.
Não faz parte do CUB
Os itens a seguir não são contabilizados no cálculo do CUB, mas devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado da construção (orçamento da obra), de acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada empreendimento:
- Fundações especiais;
- Elevadores;
- Instalações de ar-condicionado, calefação, telefone interno, fogões, aquecedores, playgrounds, equipamento de garagem;
- Obras complementares de terraplenagem, urbanização, recreação, ajardinamento, ligações de serviços públicos, ;
- Despesas com instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio, além de outros serviços especiais;
- Outras despesas indiretas;
- Impostos e taxas;
- Projeto, incluindo despesas com honorários profissionais e material de desenho, cópias ;
- Remuneração da construtora;
- Remuneração do incorporador.
Quadros de áreas reais e equivalentes da NBR 12721
Quadro de informações preliminares
Identifica os empreendedores e qualifica a incorporação. Deve apresentar um panorama geral do empreendimento, identificação do incorporador e de quem assina os quadros.
Quadro I
Apresenta informações gerais sobre a incorporação. São apresentados os cálculos das áreas privativas de uso comum e totais em suas diversas modalidades dos pavimentos. Também apresenta os agrupamentos das áreas quanto à divisão ou distribuição e uso e custo da construção.
Quadro II
Cálculo das áreas das unidades autônomas. Deve apresentar cálculo do coeficiente de proporcionalidade, que servirá para distribuir as áreas comuns; fração ideal do terreno e coisas comuns; rateio entre as áreas comuns, distribuindo metragem de forma proporcional entre os compradores; soma da área total comum; entre outros pontos.
Quadro III
Avaliação de custo global e unitário. A norma apresenta 19 opções de projetos padrões e um deve ser adotado de acordo com as semelhanças entre a construção em estudo e os projetos padrões apresentados. O CUB é definido de acordo com a localidade do empreendimento e mede parte do custo da construção. Nesse quadro também devem aparecer o custo global da edificação e o coeficiente de equivalência.
Quadro IVa
Especifica a sub-rogação de área. As unidades que serão sub-rogadas devem ser identificadas segundo sua localização no empreendimento. O incorporador deve apresentar nesse quadro a porcentagem das unidades sub-rogadas que será dividida entre as unidades.
Quadro IVb
Apresenta resumo das áreas e dos coeficientes de proporcionalidade de cada unidade. É um resumo para o registrador do imóvel.
Quadro IVb1
Tem a mesma função que o anterior, mas é usado no caso de condomínios horizontais, quando há parte do terreno exclusivo para cada unidade (quintal).
Quadro V
Informações gerais, como tipo de edificação (residencial, comercial, mista, garagem etc.), quantidade de pavimentos, número de unidades por pavimento e número de vagas de garagem por unidade.
Quadro VI
Descrição dos equipamentos e instalações.
Quadro VII
Descrição de cada cômodo das unidades.
Quadro VIII
Descrição das áreas comuns de cada pavimento.
Com a NBR 12.721 é possível fazer a estimativa dos custos de construção que devem ser arquivados no Registro de Imóveis pelo incorporador, feita com auxílio dos quadros III e IV, e a partir dos “custos unitários básicos” correspondentes aos projetos-padrão definidos nesta norma e mensalmente divulgados pelos Sindicatos Estaduais da Construção Civil e das áreas de construção como citado acima.
Além disso, no quadro II é calculada a fração ideal de cada unidade imobiliária. A fração ideal é representada como uma quota percentual que se atribui a cada unidade autônoma de um empreendimento imobiliário. Ela corresponde ao coeficiente ao qual o respectivo condômino tem direito sobre o terreno e o conjunto arquitetônico. A fração ideal é expressa como decimal ou ordinária.
Termos e definições
Projeto arquitetônico aprovado: conjunto de pranchas da edificação aprovado pela autoridade local competente;
Projetos da edificação: conjunto de estudos e desenhos constantes dos projetos arquitetônico, estrutural, de instalações, etc., da obra objeto de incorporação ou instituição de condomínio discriminados na NBR 12722;
Projetos-padrão: projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de edificações, definidos por: a) número de pavimentos; b) número de dependências por unidade; c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas; d) padrão de acabamento da construção; e e) número total de unidades;
Pavimento: parte coberta da edificação situada num mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos, distantes entre si numa altura correspondente ao pé-direito mínimo previsto na legislação municipal, ou parte descoberta do prédio, definida pela sua área;
Pavimento térreo: pavimento com acesso direto à via pública. Quando forem vários os acessos diretos, corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação;
Andar: pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo, podendo receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no respectivo projeto arquitetônico, tais como mezanino, sobreloja, andar-tipo, subloja, subsolo, etc;
Unidade autônoma: parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, sujeita às limitações da lei, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela das dependências e instalações de uso comum da edificação, destinada a fins residenciais ou não, assinalada por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação;
Áreas de edificação: áreas estabelecidas a partir da seguinte classificação geral: a) áreas reais de projeto; b) áreas em relação ao uso; c) áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas; e d) áreas em relação à forma de divisão (distribuição).
Erros comuns ao preencher os quadros da NBR 12.721
– Calcular áreas se baseando em projetos ainda não aprovados é um dos erros mais comuns. O correto é calcular áreas usando as medidas que constam no projeto aprovado e, se o projeto for modificado, o profissional deverá reiniciar os cálculos.
– Aprovar um tipo de projeto, mas construir outro não pode acontecer, já que as informações contidas nos quadros devem ser uma descrição fiel do empreendimento, registradas em cartório. O registro em cartório é um documento e não pode ser modificado à vontade pelo incorporador. Isso demanda processo e a concordância de todos os condôminos. O cartório deve ser informado caso haja modificações de projeto ou de finalidade de uso de algum espaço. Os documentos da incorporação devem ser modificados no cartório, atualizando o registro da obra.
– Construções complexas merecem tratamento especial na concepção do condomínio e preenchimento dos quadros. Em empreendimentos que misturam moradia com comércio, por exemplo, a confusão nos cálculos acontece ao se tratar duas finalidades diferentes como sendo uma só. O ideal é dividir o empreendimento em subcondomínios, calculando as áreas separadamente.
– As áreas assessórias são áreas privativas dos apartamentos, mas que não estão coladas a ele. É o caso de vaga de garagem ou depósito, desde que sejam de uso exclusivo daquele apartamento. O principal erro nesse quesito é não computar essas áreas como área assessória do apartamento.
Para não ter erro na hora de preencher os quadros da NBR 12.721, conte com a Acéssure para te auxiliar. O prazo para a elaboração dependerá do tamanho do empreendimento, variando de 1 a 15 dias.
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