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Retificação de registro de área

Tudo o que você precisa saber

Retificação de registro imobiliário rural ou urbano é um procedimento que permite a correção de uma matrícula que não reflete a realidade do imóvel registrado, ou seja, do registro ou averbação quando os dados que descrevem um terreno são omissos, imprecisos ou não exprimem a verdade, seja porque houve alterações em suas divisas ou porque há qualquer outro erro material no registro.

Antigamente, a retificação de registro só podia ser requerida pelo interessado por meio de procedimento judicial. Porém, com a edição da Lei 10.931, em 02 de agosto de 2004, os artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72 – denominada Lei dos Registros Públicos – foram modificados, permitindo a retificação de registro de imóvel pelo Oficial do Registro de Imóveis competente a requerimento da parte prejudicada.

A Lei 10.931 trouxe um dispositivo inovador, que permite ao Oficial do Registro promover a retificação não só a pedido do interessado, mas também “de ofício”, ou seja, por iniciativa própria, independente de solicitação neste sentido, como em casos de omissão ou erro na transposição de elementos do documento, alteração de denominação de logradouro público e inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes.

 

Retificação de registro na legislação

A Lei n° 6.015/73 (Lei de Registros Públicos ou “LRP”) regulamenta a matéria e assegura o direito da retificação do registro público àquele que for prejudicado.

Confira-se o artigo 212 da LRP:

Art. 212. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio”.

Além disso, a LRP menciona os três procedimentos possíveis para a retificação de um registro imobiliário: (i) a retificação pelo próprio Oficial do Cartório de Registro de Imóveis (“CRI”), quando se trata de erro material evidente; (ii) a retificação por processo administrativo, caso não ocorra impugnação fundamentada por algum confrontante; e (iii) a retificação por ação judicial.

Já o artigo 213 da LRP apresenta todas as situações em que são necessários o processo de retificação:

O oficial retificará o registro ou a averbação:

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

  1. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
  2. b) indicação ou atualização de confrontação;
  3. c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
  4. d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
  5. e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
  6. f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
  7. g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

Nos casos descritos no item I, tanto o proprietário pode requerer as modificações quanto o próprio oficial do cartório. Já nos casos descritos no item II, a retificação pode ser feita somente por meio de solicitação do proprietário.

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Retificação de registro de área

Formas de retificação de área de terreno

Retificação de ofício (ou por requerimento do interessado): Pode ser procedida por sua própria iniciativa ou por provocação da parte interessada, seja por rogação ou instância. É aplicada em todos os casos citados no art. 213 da LRP.

Retificação consensual: Corrige informações tabulares sem a necessidade de procedimento judicial, realizada diretamente no Ofício do Registro Imobiliário. Esta modalidade foi aberta para todas as formas de correção de medidas perimetrais, ou seja, para inserção ou alteração de medidas, além de apurar remanescentes de áreas parcialmente alienadas.

Retificação judicial: Pode ser proposta perante o Poder Judiciário ou pode sair da esfera extrajudicial no desenvolver do pedido de retificação, seja por interesse do proprietário ou quando não houver transação para compor interesses conflitantes entre proprietário e confrontantes.

 

Como fazer uma ação de retificação de registro de imóvel

O proprietário de imóvel cujas áreas necessitam de correção pode se dirigir ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, apresentar seu requerimento de inserção ou alteração de medida perimetral com a planta e memorial descritivo – estes dois últimos documentos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, ou seja, com registro no respectivo CREA e com emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Também deve acompanhar documentos assinados pelos confrontantes do imóvel para mostrar sua concordância com o pedido.

A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao art. 225 da Lei 6.015/73, a LRP, referente à indicação precisa das características, confrontação e localização dos imóveis submetidos a registro.

Se a planta de retificação não estiver assinada por algum confrontante, este será notificado pessoalmente ou pelo correio para se manifestar em 15 dias, presumindo-se sua concordância se não apresentar sua impugnação. Uma eventual discordância posterior ao transcurso do prazo só poderá ser discutida em juízo.

Caso seja impugnado, os interessados devem formalizar uma transação amigável para solucioná-la. Caso não aconteça, cabe ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente, que decidirá imediatamente ou remeterá a questão a um processo judicial ordinário.

Se forem verificados a qualquer tempo que os fatos constantes no memorial não são verdadeiros, os requerentes e o profissional que elaborou o memorial responderão pelos prejuízos, além de que as nulidades do registro vão torná-lo inválido, independente de ação direta.

 

Confrontantes

De acordo com a lei, também são considerados confrontantes os eventuais ocupantes (promitentes compradores, possuidores, usufrutuários) e não somente o proprietário. O registrador é isento da responsabilidade de conferir se a pessoa indicada como confrontante tem ou não registro do imóvel em seu nome.

 

Apuração do remanescente

Se, ao longo dos anos, partes de sua área foram vendidas ou desapropriadas e não se sabe mais ao certo o total que restou, é possível solicitar a apuração da área remanescente. A planta deverá levar em conta todos os imóveis destacados ou apresentar a localização exata do imóvel apurando.

Este tipo de retificação de área de terreno é bastante comum em caso de terras rurais (mas pode acontecer também em urbanas) que, sendo objeto de desapropriação parcial, ficaram com o remanescente impossível de ser determinado pelo simples cotejo do registro anterior e o da desapropriação.

Nesse caso, a retificação para determinar o remanescente será feita com:

– requerimento do interessado;

– memorial e planta assinados por profissional habilitado;

– apresentação da ART;

– CREA;

– concordância dos confrontantes (a LRP define que, nesse caso, os confinantes das áreas remanescentes são considerados confrontantes).

Retificação de registro de área

Documentos necessários para retificação de registro de imóvel

I – Requerimento do interessado:

A – Com firma reconhecida;

B – indicando os fatos e a base legal do pedido e, se for o caso, as notificações que deverão ser efetuadas, com endereço completo de quem será notificado; (ver item III)
C – firmado pelos proprietários do imóvel objeto da retificação ou pelo interessado (ver letra G).
D – Se o imóvel pertence a casal, ambos devem firmar o requerimento (ver letra “c” acima);
E – Se o requerente for pessoa jurídica, deverá ser firmado pelo representante legal acompanhado de documento comprobatório da representação (contrato social, ata de eleição, etc.)
F – Em caso de imóvel em condomínio (art. 1314 e SS, do CCB), se o requerimento não for firmado pela unanimidade dos proprietários, deverá ser requerida a notificação dos demais;
G – se o interessado não for o proprietário, deverá ser  apresentado documento comprobatório do interesse jurídico do pedido em cópias autenticadas, tal como Escritura pendente de registro, Instrumento de promessa de Venda e Compra e endereço completo para notificação do titular do domínio;
H – se imóvel foreiro, deverá ser firmado pelo titular do domínio útil e pelo titular do domínio direto e, na falta deste, ser indicado o nome e endereço completo para sua notificação;
I – se gravado o imóvel com usufruto, deverá também ser firmado pelo(s) usufrutuário (s) e, na sua falta, ser indicado o nome e endereço completo para a sua notificação;
J – se representado por procurador, apresentar a procuração e, se esta for instrumento partícula, deverá estar com a(s) firma(s) reconhecida(s);
K – para representação por advogado, será dispensado o requerimento de firma, tanto na procuração como no requerimento;
L – a procuração por instrumento partícula deverá ter sido firmada há menos de 90 dias; se por instrumento público, o translado ou certidão deverá ter sido expedido a menos de 90 dias;
M – sendo o requerente analfabeto, deverá ser representado por procurador nomeado através de instrumento público;
N – se o titular for espolio, este deverá ser representado pelo inventariante, com a apresentação do respectivo termo de compromisso; em caso de inventário não aberto, a representação será feita por todos os herdeiros relacionados na certidão de óbito ou por aquele que estiver na posse do imóvel devidamente comprovado.

 

II – Documentos necessários para instrução do pedido:     

A – PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO

– assinados por profissional habilitado e pelos confrontantes, com firmas reconhecidas;
– a planta deverá vir em escala mínima para a melhor visualização  e manuseio dos elementos dela constantes (preferencialmente 1/2000 a 1/5000);
– a planta deverá indicar a localização do imóvel (croqui de localização), as suas medidas, ângulos de deflexão ou rumos, pontos de referência ou amarração; na confrontação com córregos e rios, ou outras divisas naturais, deverá a descrição acompanhar a sua sinuosidade;
– a planta deverá constar a localização de cada confrontante.
– o memorial descritivo deverá ser assinado e rubricado em todas as suas folhas, pelo profissional, pelo(s) requerente(s), e ainda também por aqueles que forem apresentar sua anuência.
– a planta deverá conter declaração expressa de pleno conhecimento do profissional e das partes, do disposto no §14 do inciso II, do art. 213 da Lei 6.015/73, podendo esta ser feita por documento em separado, bem como que o levantamento foi efetuado “in loco” e não com base em elementos extraídos da matrícula do imóvel.

B – DECLARAÇÃO DE ANUÊNCIA DOS CONFRONTANTES

C – ART – Anotação de Responsabilidade Técnica do profissional junto ao CREA (ART);

D – DECLARAÇÃO DE RETIFICAÇÃO E RESPONSABILIDADE (em caso de não constar da planta)

E – CERTIDÕES atualizadas do (s) registro(s)(matriculas ou transcrições) referente(s) ao(s) imóvel(eis) objeto da retificação;

F – CERTIDÕES atualizadas dos registros dos imóveis indicado(s) como confrontante(s) com exceção daqueles pertencentes ao domínio público (ruas, estradas ou rios);

G – CCIR – em se tratando de retificação de área rural, apresentar o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), expedido pelo INCRA, referente ao último exercício;

H – ITR – comprovante da entrega e de pagamento do ITR dos últimos 05 (cinco) exercícios, ou, na sua falta, Certidão de Regularidade Fiscal expedida pela Secretaria da Receita Federa;

I IPTU – se urbano, apresentar cópia do carnê de IPTU do último exercício ou certidão atualizada do cadastro contendo valor venal.

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