Incorporação Imobiliária
Tudo o que você precisa saber
Incorporação imobiliária é a atividade de coordenação e execução de edificações imobiliárias, que vai desde a alienação de frações ideais – que se transformam em unidades imobiliárias em construção que serão destinadas aos adquirentes quando estiverem prontas – até a efetivação do registro imobiliário.
Na prática, a incorporação de empreendimentos imobiliários é necessária quando uma pessoa, seja ela física ou jurídica, se compromete a construir um edifício ou conjunto deles dentro do terreno de outro proprietário e as unidades desse edifício ou unidades pendentes de construção são vendidas antecipadamente, podendo, inclusive, ser vendida na “planta”.
Veja o video e saiba o porquê você deve fazer a Incorporação Imobiliária do seu empreendimento.
Incorporação imobiliária segundo a Lei
A incorporação imobiliária é definida no art. 28, parágrafo único da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, e diz:
“Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.” Ou seja, procura unir pessoas e fundos para a construção de edificações imobiliárias (e não somente prédios), divididas em unidades imobiliárias individualizadas e discriminadas, que se destinam à venda durante a própria construção.
O objetivo da incorporação imobiliária
A incorporação imobiliária dá segurança aos futuros proprietários do empreendimento que será construído em relação às condições técnicas e idoneidade do incorporador, legalidade do projeto, características do imóvel e até sobre regras de convivência do condomínio, pois junto com a incorporação é preciso registrar a futura convenção de condomínio.
Explicando brevemente, a convenção de condomínio é o documento que disciplina o rateio das contribuições a serem pagas pelos moradores e como será administrado o condomínio. Além disso, define todos os pontos das assembleias gerais, a pena (advertência e/ou multa) a ser aplicada ao condômino infrator e também o “regimento interno” do condomínio, ou seja, as regras de utilização das áreas comuns.
Incorporador imobiliário
Incorporador imobiliário é a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, no curso da obra, ou até mesmo antes, ainda na fase de lançamento mercadológico do empreendimento, aliena frações ideais do terreno vinculadas a unidades a serem construídas.
Em linhas gerais, é o empreendedor que capta recursos dos promissários ou cessionários compradores mediante promessa de alienação e os aplica na construção de unidades imobiliárias que serão entregues no futuro.
A partir do momento que o incorporador registra o memorial de incorporação ou começa a alienar ou a prometer à venda unidades autônomas a serem construídas e entregues no futuro, torna público o regime sob o qual a obra será edificada.
Incorporadora de imóveis
A incorporadora é a empresa empreendedora que articula o negócio imobiliário e formaliza o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe (matrícula do terreno), o que é feito no Oficial (cartório) de Registro de Imóveis competente. Para isso, a incorporadora precisa registrar:
- Minuta de convenção de condomínio;
- Memorial de Incorporação com descrição completa e perfeita caracterização do condomínio e suas unidades autônomas (apartamentos, casas, vagas, etc.) em seus aspectos físicos;
- Quadros de áreas e especificações preenchidos de acordo com a norma técnica ABNT NBR 12.721. A partir destes quadros que são calculadas as proporções de taxas condominiais entre unidades maiores ou menores, por exemplo.
A incorporadora identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno (ou faz permuta permitida por lei) e formata o produto a ser desenvolvido. É a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário e fica sob sua responsabilidade a entrega do produto que foi oferecido e no prazo acordado contratualmente.
Memorial de incorporação
Como fazer uma incorporação imobiliária
Antes da comercialização das futuras unidades autônomas a incorporação imobiliária deve ser levada a registro, sob pena de incidência de multa legal e perdas e danos.
Dessa forma, o incorporador encaminhará os documentos da incorporação ao Cartório de Registro de Imóveis. O Oficial do Registro deverá examinar o requerimento juntamente com a documentação, a fim de conferir se estão completos e se preenchem os requisitos legais para o registro – na ausência de algum pressuposto legal, a competente complementação deverá ser solicitada ao incorporador, no prazo de 15 dias a contar do ingresso do requerimento no cartório. Caso o incorporador discorde da necessidade da exigência indicada pelo registrador, poderá suscitar dúvida ao juiz corregedor competente.
Após cumprir as exigências legais pelo incorporador, o registrador terá o prazo de 15 dias para fornecer a certidão do registro da incorporação.
