Instituição e Especificação de Condomínio
Tudo o que você precisa saber
Antes de entender o que é instituição e especificação de condomínio, é importante recapitular a incorporação imobiliária:
Incorporação imobiliária vai desde a alienação de frações ideais – que se transformam em unidades imobiliárias em construção que serão destinadas aos adquirentes quando estiverem prontas – até a efetivação do registro imobiliário.
É necessária quando uma pessoa, seja ela física ou jurídica, se compromete a construir um edifício ou conjunto deles dentro de um terreno e as unidades desse edifício ou unidades pendentes de construção são vendidas antecipadamente (vendas na planta).
Ao final da construção do empreendimento, o proprietário do imóvel deverá averbar a construção e promover a Especificação, Instituição e a Convenção do Condomínio.
Instituição e especificação de condomínio
A instituição e especificação de condomínio são procedimentos de registro criados após a averbação da edificação, que é a averbação dos documentos Habite-se e CND/INSS na matrícula do imóvel. Após a constituição de condomínio, as unidades autônomas construídas passam a existir legalmente.
Instituição de condomínio
A Instituição de Condomínio cria oficialmente o condomínio edilício, fazendo com que o mesmo nasça na esfera jurídica, separando as áreas comuns das áreas privativas, dando origem às unidades autônomas. Deve ter registro obrigatório no Registro de Imóveis competente, constando a individualização de cada unidade, identificação e discriminação das frações ideais e partes comuns. Dessa forma, a Instituição é a soma dos documentos de Especificação e Convenção de Condomínio e deve ser providenciada por profissional competente.
Por exemplo: a pessoa que constrói um prédio de 5 andares com dois apartamento por andar é proprietária de um único imóvel. Apesar de materialmente existirem 10 apartamentos, no mundo jurídico há apenas um imóvel. Com a instituição do condomínio registrada nascem as unidades autônomas sempre vinculadas a uma fração ideal do terreno.
Juridicamente, a instituição discrimina as partes gerais do condomínio, e especializa as áreas de uso comum e as áreas de uso privativo, identificando a sua vinculação com a fração ideal ou coeficiente de proporcionalidade.
Com o registro da instituição de condomínio, há a definição da autonomia dos proprietários sobre os seus imóveis, da convivência dos condôminos na área coletiva do prédio, dos direitos de cada um em relação ao terreno, às áreas comuns, dos deveres, do repasse da administração.
Depois de averbada a construção do empreendimento e registrada a instituição do condomínio, as matrículas individualizadas de cada unidade autônoma serão abertas.
Instituição e Especificação de condomínio deve ser levada para registro no Cartório de Imóveis competente, para que as unidades autônomas sejam criadas e é uma espécie da radiografia do empreendimento, e está fundamentada no artigo 1.332, do Código Civil, vejamos:
“Art 1.332 – Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III – o fim a que as unidades se destinam.
Logo, a instituição do condomínio permite que o proprietário transforme o imóvel em diversas unidades autônomas. Desta forma, o que era um imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em diversas unidades independentes entre si, sendo que a cada unidade corresponderá uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam.
Modalidades de Instituição:
A instituição pode ser feita:
Por via testamentária: o testador, ao fazer seu testamento e possuindo imóvel que comporta divisão em unidades autônomas, institui o condomínio, individualizando cada unidade autônoma e sua respectiva fração ideal, descrevendo as partes comuns;
Por ato unilateral: quando o proprietário do imóvel deseja vendê-lo, gravá-lo ou aliená-lo de alguma forma em unidades autônomas faz a instituição, submetendo o empreendimento ao regime da propriedade condominial.
Por acordo de vontades: um grupo de pessoas, titulares de direito sobre partes ideais de um terreno, resolvem construir um ou mais edifícios e, desde o início, já atribuem a cada um deles as unidades futuras;
Por força de decisão judicial: pode acontecer que, para solucionar uma pendência, homologando acordos ou impondo a vontade da maioria frente a um co-proprietário renitente, ou até mesmo para reconhecer a prescrição aquisitiva, o juiz determine a instituição do condomínio, que nascerá por força de uma sentença judicial.
Frações ideais: o que são?
A Instituição do Condomínio também individualiza as unidades autônomas, que serão perfeitamente descritas com todas as suas características e áreas. A Lei 4.591/64 determina que a cada unidade autônoma corresponde, como parte inseparável, uma fração ideal no terreno e coisas comuns.
Essa cota assume relevância em alguns aspectos da vida comunitária, como: modo de rateio das despesas comuns, contagem de votos em assembleia, deliberação sobre reconstrução da edificação em caso de sinistro, etc.
A fração deve ser expressa em forma decimal ou ordinária (0,15 ou 1/8). A forma mais comum é a decimal com base 1, na qual a soma de todas as frações ideais das unidades autônomas deverá totalizar 1.
Atualmente, a fração é fixada com base na área construída de cada unidade e de sua relação com o todo. Porém, nada impede que outros critérios possam ser adotados, especialmente o do valor pecuniário da unidade, especialmente em locais de interesse paisagístico, onde também se venda a “vista” da cidade, do mar ou de outro local de tenha valor visual.
Nos condomínios em que a vaga de garagem não é tratada como unidade autônoma, se houver alienação da vaga entre dois condôminos, a área total da unidade de propriedade do vendedor diminuirá, enquanto a do outro aumentará. Por consequência, há de ser alienada junto com a área relativa à garagem uma parte da fração ideal, correspondente e proporcional à área vendida.
Vagas de garagem
A vaga na garagem também assumiu uma posição relevante no convívio do grupo condominial. As regras de seu uso devem estar bem assentadas desde o início do empreendimento e nunca é demais garantir plantas elucidativas, descrição do número de vagas e tipo de automóvel que cabe em cada vaga, sua localização e a forma de distribuição das mesmas.
As vagas de garagem, seja elas em estacionamento descoberto ou garagem e boxes cobertos, podem ser de três tipos:
De uso comum: todo o espaço destinado a guarda de veículos são considerados propriedade comum, não vinculadas a nenhuma unidade e cada co-proprietário tem direito de usar a garagem estacionando na primeira vaga que encontrar.
As áreas de garagem deste tipo serão tratadas como áreas de uso comum de divisão não proporcional nos cálculos das áreas do condomínio. Na matrícula do imóvel, ela irá integrar as áreas correspondentes ao uso comum.
Acessório da unidade autônoma: as vagas, fisicamente delimitado em vagas ou não, ficam vinculadas a cada unidade, mas não necessariamente a todas. Esse direito pode consistir em: 1) uma vaga de ocupação no espaço da garagem, demarcada ou dividida, podendo ser numerada, sendo portanto, determinada; 2) uma vaga sem delimitação ou sem demarcação, constituindo-se apenas no direito de ocupar o espaço do carro na garagem, sendo uma vaga indeterminada.
Essas vagas de garagem são tratadas como área de uso comum de divisão não proporcional ou área privativa acessória, distribuídas entre aquelas unidades às quais estão vinculadas. Esse direito é tratado como direito acessório ou um direito real relativamente autônomo.
Unidade autônoma: poderá ser de propriedade de uma só pessoa ou poderá ser compartilhada por diversas pessoas conforme as regras do condomínio. Neste caso, a garagem terá fração ideal própria e constará do álbum imobiliário em uma única matrícula.
Habite-se
O certificado de conclusão de obra ou Habite-se ou Ocupe-se é uma certidão expedida pela Prefeitura atestando que o imóvel (casa ou prédio residencial ou comercial) está pronto para ser habitado e foi construído ou reformado conforme as exigências legais estabelecidas pelo município, especialmente o Código de Obras.
O proprietário do imóvel (incorporadora, construtora ou pessoa física) faz a requisição ao órgão competente da Prefeitura, que deve providenciar uma vistoria no local por intermédio de seus colaboradores para constatar se a construção erguida realmente reflete o projeto aprovado inicialmente.
Esse documento tem como objetivo atestar que a obra está segura para ocupação dos futuros moradores. Sem o habite-se, não há a possibilidade de instituir e especificar o Condomínio e criação de convenção condominial definitiva, a fim de estabelecer os direitos e deveres, além da impossibilidade de rateio entre os possuidores das unidades.
As principais formas da constituição da instituição e especificação do condomínio:
a) Instituição e Especificação do Condomínio com a prévia incorporação registrada:
Sendo o empreendimento já incorporado, a instituição de especificação do condomínio tem efeito de ratificação, ou seja, o instituidor informa o Cartório que não houve alterações no projeto e requer a instituição do condomínio definitivo. Todavia, pode ter ocorrido entre a incorporação e a instituição, alterações do projeto, neste caso será necessária a prévia retificação da incorporação.
b) Instituição e Especificação do Condomínio sem prévia incorporação;
Não havendo a previa incorporação, será necessária toda a especificação do condomínio, ou seja, elaboração de instrumento de instituição e especificação, convenção de condomínio, quadros da NBR 12.721, requerimentos e demais documentos suplementares inerentes ao caso específico, conforme listagem a seguir.
