Retificação de registro de área
Tudo o que você precisa saber
Retificação de registro imobiliário rural ou urbano é um procedimento que permite a correção de uma matrícula que não reflete a realidade do imóvel registrado, ou seja, do registro ou averbação quando os dados que descrevem um terreno são omissos, imprecisos ou não exprimem a verdade, seja porque houve alterações em suas divisas ou porque há qualquer outro erro material no registro.
Antigamente, a retificação de registro só podia ser requerida pelo interessado por meio de procedimento judicial. Porém, com a edição da Lei 10.931, em 02 de agosto de 2004, os artigos 212 e 213 da Lei 6.015/72 – denominada Lei dos Registros Públicos – foram modificados, permitindo a retificação de registro de imóvel pelo Oficial do Registro de Imóveis competente a requerimento da parte prejudicada.
A Lei 10.931 trouxe um dispositivo inovador, que permite ao Oficial do Registro promover a retificação não só a pedido do interessado, mas também “de ofício”, ou seja, por iniciativa própria, independente de solicitação neste sentido, como em casos de omissão ou erro na transposição de elementos do documento, alteração de denominação de logradouro público e inserção ou modificação de dados de qualificação pessoal das partes.
Retificação de registro na legislação
A Lei n° 6.015/73 (Lei de Registros Públicos ou “LRP”) regulamenta a matéria e assegura o direito da retificação do registro público àquele que for prejudicado.
Confira-se o artigo 212 da LRP:
“Art. 212. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio”.
Além disso, a LRP menciona os três procedimentos possíveis para a retificação de um registro imobiliário: (i) a retificação pelo próprio Oficial do Cartório de Registro de Imóveis (“CRI”), quando se trata de erro material evidente; (ii) a retificação por processo administrativo, caso não ocorra impugnação fundamentada por algum confrontante; e (iii) a retificação por ação judicial.
Já o artigo 213 da LRP apresenta todas as situações em que são necessários o processo de retificação:
O oficial retificará o registro ou a averbação:
I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
- omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
- indicação ou atualização de confrontação;
- alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
- retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
- alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
- reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
- inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
Nos casos descritos no item I, tanto o proprietário pode requerer as modificações quanto o próprio oficial do cartório. Já nos casos descritos no item II, a retificação pode ser feita somente por meio de solicitação do proprietário.
Formas de retificação de área de terreno
Retificação de ofício (ou por requerimento do interessado): Pode ser procedida por sua própria iniciativa ou por provocação da parte interessada, seja por rogação ou instância. É aplicada em todos os casos citados no art. 213 da LRP.
Retificação consensual: Corrige informações tabulares sem a necessidade de procedimento judicial, realizada diretamente no Ofício do Registro Imobiliário. Esta modalidade foi aberta para todas as formas de correção de medidas perimetrais, ou seja, para inserção ou alteração de medidas, além de apurar remanescentes de áreas parcialmente alienadas.
Retificação judicial: Pode ser proposta perante o Poder Judiciário ou pode sair da esfera extrajudicial no desenvolver do pedido de retificação, seja por interesse do proprietário ou quando não houver transação para compor interesses conflitantes entre proprietário e confrontantes.
Como fazer uma ação de retificação de registro de imóvel
O proprietário de imóvel cujas áreas necessitam de correção pode se dirigir ao respectivo Cartório de Registro de Imóveis, apresentar seu requerimento de inserção ou alteração de medida perimetral com a planta e memorial descritivo – estes dois últimos documentos devem ser elaborados por profissionais legalmente habilitados, ou seja, com registro no respectivo CREA e com emissão de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Também deve acompanhar documentos assinados pelos confrontantes do imóvel para mostrar sua concordância com o pedido.
A retificação será averbada pelo oficial após verificar o atendimento ao art. 225 da Lei 6.015/73, a LRP, referente à indicação precisa das características, confrontação e localização dos imóveis submetidos a registro.
Se a planta de retificação não estiver assinada por algum confrontante, este será notificado pessoalmente ou pelo correio para se manifestar em 15 dias, presumindo-se sua concordância se não apresentar sua impugnação. Uma eventual discordância posterior ao transcurso do prazo só poderá ser discutida em juízo.
Caso seja impugnado, os interessados devem formalizar uma transação amigável para solucioná-la. Caso não aconteça, cabe ao registrador encaminhar o caso ao juiz competente, que decidirá imediatamente ou remeterá a questão a um processo judicial ordinário.
Se forem verificados a qualquer tempo que os fatos constantes no memorial não são verdadeiros, os requerentes e o profissional que elaborou o memorial responderão pelos prejuízos, além de que as nulidades do registro vão torná-lo inválido, independente de ação direta.
Confrontantes
De acordo com a lei, também são considerados confrontantes os eventuais ocupantes (promitentes compradores, possuidores, usufrutuários) e não somente o proprietário. O registrador é isento da responsabilidade de conferir se a pessoa indicada como confrontante tem ou não registro do imóvel em seu nome.
Apuração do remanescente
Se, ao longo dos anos, partes de sua área foram vendidas ou desapropriadas e não se sabe mais ao certo o total que restou, é possível solicitar a apuração da área remanescente. A planta deverá levar em conta todos os imóveis destacados ou apresentar a localização exata do imóvel apurando.
Este tipo de retificação de área de terreno é bastante comum em caso de terras rurais (mas pode acontecer também em urbanas) que, sendo objeto de desapropriação parcial, ficaram com o remanescente impossível de ser determinado pelo simples cotejo do registro anterior e o da desapropriação.
Nesse caso, a retificação para determinar o remanescente será feita com:
- requerimento do interessado;
- memorial e planta assinados por profissional habilitado;
- apresentação da ART;
- CREA;
- concordância dos confrontantes (a LRP define que, nesse caso, os confinantes das áreas remanescentes são considerados confrontantes).
